六大商业银行 11 月 1 日起实行商业性个人住房贷款利率新定价机制

六大商业银行 11 月 1 日起实行商业性个人住房贷款利率新定价机制

10 月 31 日上午，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，自 11 月 1 日起，将陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求即将正式落地。

房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为基础进行加减点，重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随贷款定价基准利率的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。此前，根据人民银行要求，借贷双方一般约定每年 1 月 1 日或者贷款发放日为利率重新定价日。

9 月 29 日，中国人民银行发布《中国人民银行公告〔2024〕第 11 号》，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。该《公告》指出，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自 2024 年 11 月 1 日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。

此次，六大国有银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，也可选择保持为一年。若贷款人认为未来贷款利率将下行，将房贷利率重定价周期调整为三个月，便能更早享受到 LPR 下调带来的优惠；若认为未来贷款利率将上涨，将房贷利率重定价周期保持为一年，房贷利率跟随 LPR 上涨的时间则可能更晚。

六大国有银行表示，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期仅能调整一次。目前，已有银行在 APP 页面显示出利率重定价周期的四种方案，即每年 1 月 1 日、3 个月、6 个月、12 个月。除重定价周期缩短外，此次的另一变化是允许调整 LPR 的加减点。

六大国有银行在公告中明确，当浮动利率房贷客户利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于 30BP（1BP=0.01%）时，可向银行提出利率加点幅度调整申请。重新约定的加点幅度不低于最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度 + 30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。这意味着，若未来新发放房贷利率进一步创新低，贷款人可与银行协商，通过调整加减点的形式将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。

人民银行湖北省分行货币信贷管理处副处长吴莹表示，房贷期限普遍较长（最长可达 30 年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。国际上很多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，都允许房贷发放满一定时间后，若市场利率变动较大，借贷双方通过适当的方式，重新约定利率等相关条款。 六大商业银行实行新的商业性个人住房贷款利率定价机制，无疑将对房地产市场及相关各方产生重要影响，后续市场反应值得持续关注。