​政策发力，市场分化中寻求新平衡

政策发力，市场分化中寻求新平衡

七月以来，房地产市场在政策与市场的双重作用下，呈现出复杂而微妙的变化。各地政策持续发力，力求稳定市场，而市场内部也在进行着深度调整，企业间的业绩分化、土地市场的冷热不均等现象愈发明显。

从政策端来看，各地因城施策的节奏明显加快。7 月 15 日，武汉市硚口区发布最新楼市政策，全面推行城市更新购房消费券。规定年内在当地城市更新片区内或危旧房收购项目中，通过以旧换新置换为指定楼盘的居民，将由收购主体或实施主体给予以旧换新购房消费券，单套最高可达 30 万元。武汉住更局相关负责人表示，自今年 4 月底出台 “汉九条” 政策以来，住房消费明显提升，6 月武汉新建住房和二手住房累计成交超 2 万套，新房月销量首次破万。不仅武汉，近期长沙、青岛等多个城市的楼市新政中，均提及住房以旧换新相关措施。据不完全统计，今年上半年全国各城市出台楼市调整优化政策超 340 条，其中超 60 个城市发布购房补贴与以旧换新政策 。政策的密集出台，旨在改善居民居住条件，稳定房地产市场。

在土地市场方面，7 月 14 日，深圳前海桂湾片区宅地 T201-0232 经过 158 轮激烈竞拍，最终被招商蛇口收入囊中。该地块以 86% 的溢价率和 8.4 万元 / 平方米的楼面价，创下近三年深圳土拍纪录。前海作为 “特区中的特区”，经过多年发展，已成为粤港澳大湾区重要的金融、科技和商务中心。区域内商业中心、教育医疗资源和国际化配套日益完善，吸引大量高净值人群与企业入驻。但居住用地供应有限，高端项目屡创 “日光盘”，市场需求旺盛。此次土拍吸引 12 家房企角逐，折射出桂湾片区的区域优势与战略发展潜力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，桂湾片区位于前海自贸区、深港合作区，区位规划和产业优势突出，且已四年无宅地供应，新房稀缺、区域成熟，安全边际高。

企业业绩方面，截至 7 月 17 日，A 股已有 67 家房企发布 2025 年上半年业绩预告。其中 47 家房企归母净利润出现不同程度亏损，金地集团、华侨城、绿地控股等多家房企预计亏损额上限超 20 亿元。不过，仍有 20 家房企预计归母净利润为正，如滨江集团、大悦城、城建发展等。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，业绩逆势飘红的企业分两类，一类是有开发规模且产品竞争力强的企业，另一类是通过资产转让等方式在财务上有较好表现的小规模企业，但后者不具典型性。例如，天保基建上半年归母净利润预计为 0.9 亿 - 1.3 亿元，同比大幅上升 1581.80% - 2329.27%，原因是报告期内全资子公司住宅项目一季度冲回土地增值税金额 1.7 亿元。深深房的归母净利润上涨幅度达 1411.70% - 2034.17%，源于房地产项目收入结转同比增加 。

国家统计局副局长盛来运在 7 月 15 日表示，今年以来房地产政策成效明显，上半年全国新建商品房销售面积同比下降 3.5%，降幅较去年同期和全年均有收窄；商品房销售金额下降 5.5%，降幅收窄更为明显。6 月 70 个大中城市房价降幅整体收窄，部分城市上涨，房地产市场资金来源也有所改善。但同时也指出，房地产筑底需要过程，需下更大力度推动市场止跌回稳 。

综合来看，当前房地产市场在政策的积极引导下，虽有一些积极变化，但整体仍处于调整阶段。市场分化加剧，核心城市及优质区域的土地市场和住房需求相对活跃，部分企业凭借自身优势实现业绩增长；而一些城市和企业则面临较大压力。未来，房地产市场的走向仍需关注政策的持续发力以及市场的自我修复能力。