政策托底显效 融资分化待破局

政策托底显效 融资分化待破局

2025年10月上旬，房地产市场在政策持续发力与行业深度调整的交织中呈现多维特征。一方面，"止跌回稳"政策基调下，需求端支持力度不断加码，核心城市市场显现韧性；另一方面，房企融资分化格局仍在加剧，民营房企流动性压力尚未完全缓解，而保障性住房与城中村改造等民生工程则持续推进，成为市场稳定的重要支撑。

政策组合拳持续发力 核心城市优化限购再加码

进入10月，"因城施策"调控自主权进一步落地，核心城市限购优化动作持续。据中指研究院监测，上旬北京、上海针对外围区域购房政策再度微调，其中上海明确外环外满足1年社保即可购买第二套住房，较此前3年社保要求大幅放宽；北京则将五环外非户籍家庭购房的个税缴纳年限由5年缩短至3年，政策落地首周五环外新房到访量环比提升42%。

需求端支持政策已形成"降成本+提便利"的完整体系。金融层面，当前5年期以上LPR维持3.5%的历史低位，公积金贷款利率降至2.65%，叠加存量房贷利率动态调整机制，购房者月供压力较2022年下降约30%。财税优惠同样精准发力，一线城市延续换房退个税政策，部分二线城市对首套住房契税减半征收，郑州、武汉等城市还针对人才发放最高15万元的购房补贴，有效激活刚需群体。

融资市场分化加剧 公募REITs成转型新抓手

10月6日房天下发布的融资数据显示，2025年前三季度房企融资总规模仅3072亿元，同比下降三成，行业融资仍处历史低位。更值得关注的是融资结构分化显著，国企央企以85%的融资占比占据绝对主导地位，前三季度发债量达1313亿元，平均融资成本仅2.58%；而民营房企发债量仅134亿元，同比下滑13%，融资成本高达5.4%，成本差距扩大至2.82个百分点。

债务偿付压力仍为行业重要挑战。数据显示2025年房企债券到期规模达5342亿元，较2024年增加五百余亿元，其中第三季度为偿债高峰，到期规模约1600亿元。在此背景下，公募REITs成为房企盘活存量资产的关键路径，多家国企通过发行基础设施类REITs回笼资金，实现从"重开发"向"轻运营"的转型，民营房企也在积极探索商业地产REITs发行机会，寻求流动性突破。

民生保障成效凸显 保交楼与保障房双线推进

政策托底的核心成效集中体现在民生保障领域。住建部最新披露数据显示，"十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，750多万套已售难交付住房实现交付，保交楼工作通过"一楼一策"分类处置机制取得实质性进展。10月上旬多地举行保交楼项目集中交付仪式，其中广州南沙区一次性交付3个项目共2100套住房，交付率较去年同期提升18个百分点。

保障性住房与城中村改造同步提速。"十四五"期间全国已建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众。10月上旬，城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市的消息落地，郑州、西安等城市随即推出房票安置优化政策，鼓励被改造居民购买新建商品住房，既加速改造进程又释放合理购房需求。

整体来看，10月上旬的房地产市场呈现"政策托底显效、结构分化加剧、民生保障强化"的特征。中指研究院政策研究总监陈文静指出，随着限制性政策基本放开，市场将逐步回归供需主导，未来政策重心有望向优化供给结构、缓解民营房企融资困境等方向倾斜，推动行业实现高质量发展。